各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。
上两期内容我们梳理了中国房地产的宏观历程，这期开始进入到房地产与经济发展，尤其是城市经济发展之间的关系问题，并会逐步地揭露出未来城市潜力判断的一些标准。
开始正文之前我先做一个说明，这一块内容会涉及厦门大学赵燕青教授和人民大学陈淮教授的一些研究成果，大家如果对房地产更深入的研究有兴趣的话，可以进一步去拜读两位老师的著作。
一、我国过去的 40 年都不存在「土地财政」，而是「土地金融」
一谈到房地产和经济发展的关系，恐怕大部分人条件反射的就会想到「土地财政」这四个字。但其实我可以很明确的告诉大家，我国过去 40 年根本不存在所谓的土地财政，这个结论听上去是不是非常得不可思议？这里面涉及到了媒体和网络上由来已久的概念混乱问题。
1.什么叫财政
财政就是政府的收支，各级政府财政部门年初做个预算，年中进行实施，年末轧个帐，收入多少钱，支出多少钱，这就叫财政，说白了是个现金流问题。
如果要定义什么叫土地财政，自然就是要考虑地租来支撑财政收入，地租才是收入现金流。可问题是过去 40 年，中国有哪个地方政府靠地租过日子的？没有，一个都没有。以后会有的，但反正过去没有，事实上中国过去 40 年经历的应该叫做土地金融。
2.什么叫金融？
金融就是融资和投资，这是个资本问题，不是现金流问题。
1982 年《宪法》明确规定了城市土地归国家所有，这是我们跟几乎所有其他后发国家不同的地方，也决定了我们跟他们截然不同的发展路径和发展速度。土地国有的基础上，各级政府以土地作为信用来源和抵押物进行融资，拿融来的资本搞基础建设，修路、修桥、修水电、修网络、建机场、建港口等。
七通一平，搞定之后，土地升值了，政府把土地一卖，获得了更多的资本，然后继续去搞更多的基础建设，于是就形成了政府依靠土地所带来的信用和资本冲在前面，搞各种重资产的基础设施，把戏台子搭起来，然后企业和个人跟在后面搞各种产业和生意，在戏台子上唱戏。
从这个角度可以看出来，不存在媒体和网络上说的所谓的「国进民退」或者「国退民进」。国有和民营是同进同退的，因为两者是分工关系，而不是对立关系。没有强悍的网络基础设施，
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