问大家个问题，如果把房子留给子女的话，你会选择什么方式呢？办理房屋等不动产的过户，通常有买卖、赠与、继承三种形式，身边有很多朋友对这其中的税收计算都有疑惑，纠结用哪种方式好。由于三种形式下涉及的税种多、减免税优惠内容复杂，一直困扰着大家，本节课我就结合生活实际来聊聊这几种行为所涉及的那些税事儿，看看税法是如何影响不动产买卖、赠与、继承的。
房屋一类不动产交易会涉及到契税、增值税、个人所得税、印花税等几种税收。
先来说一说赠与。大家最为关心的就是亲属之间的房产赠与问题，比如丈夫赠与妻子，父母赠与儿女。根据财税〔2009〕78 号文件规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况，对当事双方均不征收个人所得税，其余情况需按 20% 缴纳。根据 2016 年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税，其余情况按照 5% 征税。免增值税除了前面免除个人所得税里面的情形，还包括了离婚财产分割。也就是说，对于家庭财产分割、赠与、遗嘱继承免缴个人所得税、增值税、土地增值税。契税的话，只对配偶、法定继承人免税，在此之外的人，需要按规定缴纳契税。印花税，双方都要按照 0.05% 缴纳。 总结一下就是，将不动产赠与直系亲属的，不征个人所得税、增值税、土地增值税、契税，但是双方需要各缴纳 0.05% 的印花税。
第二种重要的方式就是买卖了。房产买卖契税的税率会跟家庭拥有的房屋套数挂钩。对个人购买家庭唯一住房会征收 1% 或者 1.5% 的契税，以房子面积 90 平米为分界点。如果是二套房、三套房，相应会增加税费比率到 2% 或者 3% 。同时也会根据居住年限，征收增值税、土地增值税、个人所得税、印花税等等。居住不超过两年免征增值税。对于家庭唯一住房出售，居住不超过 5 年需要按 20% 缴纳个税，超过 5 年不用交。如果是非唯一住房不论是否超过 5 年，转移产权都需要按照 20% 缴纳个税。
那么继承又是怎样的呢？同赠与一样，将房产赠与或者通过遗嘱留给亲属，免征个税、增值税，法定继承人
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